Najem okazjonalny jest instytucją wprowadzoną do obrotu prawnego, która stanowi skuteczną ochronę właściciela lokalu przed niesfornymi lokatorami. Najem okazjonalny opiera się na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Umowa zawarta jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Istotnym jest również, że ta forma najmu zarezerwowana jest tylko dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Najem okazjonalny nie obejmuje lokali, które wchodzą w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, ale takich, które są własnością prywatną.
Należy pamiętać, że w przypadku wynajmu lokalu w tej formie należy zwarcie umowy zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Powinna również zostać uzupełniona o dodatkowe załączniki przewidziane w powołanej ustawie. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu należy dołączyć:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 (przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu);
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Wyżej wymienione załączniki mają na celu ustanowienie gwarancji dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy najemca będzie zobowiązany opuścić lokal.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Celem pobrania kaucji jest pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, które przysługują właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może być wyższa niż 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Właściciel powinien dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, która zawierana jest w formie pisemnej. W przypadku, gdy umowa ulegnie rozwiązaniu na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta to właściciel nie ma takiego obowiązku. Jeżeli lokator odmówi upuszczenia lokalu i nie opróżni go, wynajmujący może podjąć kolejne kroki eksmisji.
Właściciel mieszkania, aby eksmisja lokatora była skuteczna powinien zwrócić się do lokatora pisemnym żądaniem. Treść tego pisma powinna zawierać następujące elementy:
- oznaczenie stron umowy,
- wskazanie przyczyn ustania stosunku najmu,
- termin, w którym najemca wraz z osobami z nim zamieszkującymi mają obowiązek opróżnić lokal, przy czym termin nie może być krótszy niż 7 dni.
W sytuacji, gdy najemca nie zastosował się do wskazanego terminu, właściciel może złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Wówczas wniosek kierowany jest do komornika wraz z niezbędną dokumentacją:
- żądaniem opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
- dokumentem potwierdzającym przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela (np. akt notarialny);
- potwierdzeniem zgłoszenia umowy najmu do naczelnika właściwego urzędu skarbowego.
Właściciel, który dysponuje klauzulą wykonalności może się udać z dokumentacją do komornika w celu rozpoczęcia procedury eksmisyjnej.
Źródło: https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/
